Der Weg zum lastenfreien Grundbuch

Für die meisten Immobilienbesitzer ist es ein Meilenstein: Das Darlehen für das Eigenheim ist vollständig zurückgezahlt. Die monatliche Belastung entfällt, das Haus gehört einem nun, so fühlt es sich an, „wirklich“. Doch ein Blick in das Grundbuch trübt dieses Gefühl oft. Dort ist die Grundschuld, die einst als Sicherheit für die Bank diente, weiterhin eingetragen. Sie verschwindet nicht automatisch mit der letzten Rate.

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht, das dem Gläubiger – meist der finanzierenden Bank – das Recht einräumt, im Falle eines Zahlungsausfalls die Zwangsvollstreckung der Immobilie zu betreiben. Ist die Schuld beglichen, erlischt zwar der Anspruch der Bank aus dem Darlehensvertrag, nicht aber der Eintrag im Grundbuch. Dieser muss aktiv entfernt werden.

Obwohl eine Löschung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist sie in vielen Fällen ratsam. Spätestens wenn die Immobilie verkauft werden soll, erwarten Käufer ein „sauberes“ Grundbuch ohne alte Lasten. Auch für neue Darlehen kann ein freies Grundbuch von Vorteil sein. Der Weg dorthin erfordert spezifische Dokumente und einen festgelegten bürokratischen Ablauf.

Die Tücken der Bürokratie: Tipps von den Fachexperten der Kanzlei Dr. Araujo Kurth

Das wichtigste Dokument auf dem Weg zur Löschung ist die sogenannte Löschungsbewilligung. Dies ist eine offizielle schriftliche Erklärung des Gläubigers, also der Bank, dass sie der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmt. Mit diesem Dokument bestätigt die Bank, dass die gesicherten Forderungen beglichen sind und sie auf ihre Rechte aus der Grundschuld verzichtet.

Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens besteht ein rechtlicher Anspruch auf die Aushändigung dieser Bewilligung. Die Bank ist verpflichtet, diese kostenfrei auszustellen. Kosten fallen erst später beim Notar und beim Grundbuchamt an.

Doch in der Praxis verläuft die Ausstellung nicht immer reibungslos. Experten der Kanzlei Dr. Araujo Kurth weisen darauf hin, dass es bei einigen Kreditinstituten zu unerwarteten Verzögerungen kommen kann. Wer seine Grundschuld austragen lassen möchte, sollte Verzögerungen nicht hinnehmen. Wenn die Bank die Bewilligung grundlos zurückhält, kann dies für den Eigentümer finanzielle Nachteile bedeuten, etwa wenn ein geplanter Verkauf der Immobilie dadurch platzt.

Die Kanzlei Dr. Araujo Kurth rät, dass Eigentümer in einem solchen Fall der Bank eine angemessene Frist setzen sollten. Entstehen durch eine ungerechtfertigte Verzögerung nachweislich finanzielle Schäden, kann die Bank unter Umständen haftbar gemacht werden. Muss ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden, um den Anspruch durchzusetzen, muss die Bank bei einem Verzug oft auch diese Anwaltskosten tragen.

Der Ablauf der Löschung: Ein mehrstufiger Prozess

Liegt die Löschungsbewilligung der Bank vor, beginnt der eigentliche formale Akt. Der Prozess läuft typischerweise in drei Schritten ab: Bank, Notar und Grundbuchamt.

Der erste Schritt ist der Antrag bei der Bank, die das Dokument in einer öffentlich beglaubigten Form ausstellen muss. Hierbei ist eine Unterscheidung wichtig: Handelt es sich um eine Buchgrundschuld oder eine Briefgrundschuld? Bei einer Buchgrundschuld ist nur der Eintrag im Grundbuch relevant. Die meisten modernen Finanzierungen nutzen diesen Weg.

Handelt es sich jedoch um eine ältere Briefgrundschuld, wurde zusätzlich zum Grundbucheintrag ein physisches Dokument, der Grundschuldbrief, ausgestellt. Diesen verwahrt die Bank während der Darlehenslaufzeit. Für die Löschung muss die Bank nicht nur die Löschungsbewilligung, sondern auch diesen originalen Grundschuldbrief an den Eigentümer aushändigen.

Die zentrale Rolle des Notars

Mit den Unterlagen der Bank (Bewilligung und gegebenenfalls Grundschuldbrief) geht der Eigentümer zu einem Notar. Eine Löschung beim Grundbuchamt kann nicht von Privatpersonen direkt beantragt werden; dies muss notariell erfolgen.

Der Notar prüft die Dokumente und setzt den formalen Löschungsantrag auf. Zusätzlich zur Bewilligung der Bank ist für die Löschung auch die Zustimmung des Immobilieneigentümers selbst erforderlich. Diese Zustimmung wird ebenfalls vom Notar beurkundet. Der Notar reicht anschließend alle Unterlagen gebündelt beim zuständigen Grundbuchamt ein.

Das Finale im Grundbuch und die Kosten

Das Grundbuchamt prüft den Antrag des Notars. Sind alle Voraussetzungen erfüllt – Löschungsbewilligung, Eigentümerzustimmung und gegebenenfalls der Grundschuldbrief liegen vor – nimmt das Amt die Löschung vor. Bei einer Buchgrundschuld wird ein Löschungsvermerk in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Bei einer Briefgrundschuld wird der Brief entwertet und der Eintrag ebenfalls gelöscht.

Dieser Vorgang ist nicht kostenfrei. Wie bereits erwähnt, muss die Bank die Bewilligung gratis erteilen. Gebühren fallen jedoch sowohl für den Notar als auch für das Grundbuchamt an. Die Höhe dieser Gebühren richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und ist abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Als Faustregel rechnet man mit etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt zusammen.

Sollte bei einer Briefgrundschuld der Grundschuldbrief verloren gegangen sein, wird es kompliziert und teuer. Der Brief muss in einem förmlichen Aufgebotsverfahren durch das Gericht für kraftlos erklärt werden, ein Prozess, der mehrere Monate dauern kann. Erst danach ist eine Löschung möglich.

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