Sicherheit beim Hauskauf

Für die meisten Menschen ist der Erwerb eines Eigenheims die größte Investition ihres Lebens. Bevor jedoch die Schlüssel übergeben werden, muss ein umfangreicher Vertrag beim Notar unterzeichnet werden. Anders als beim Autokauf handelt es sich hier um ein hochkomplexes Dokument. Der Notar kontrolliert dabei nicht automatisch alle Inhalte - seine Aufgabe ist es vor allem, den Vertrag rechtlich wirksam zu beurkunden. „Es sind oft die scheinbar kleinen Details, die bei einem Hauskauf für böse Überraschungen sorgen können“, warnt Erik Stange, Sprecher des Verbraucherschutzvereins Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB). Umso wichtiger sei es, den Kaufvertrag vor der Unterschrift gründlich prüfen zu lassen.

Experten erkennen Risiken

Die juristischen Klauseln in Kaufverträgen von Bestandsimmobilien sind für Laien oft schwer verständlich. Unabhängige Bauherrenberater oder Vertrauensanwälte erkennen Risiken, erklären die Bedeutung von Klauseln und empfehlen nötige Änderungen. Diese Prüfung ist im Verhältnis zur gesamten Investition preiswert, bietet aber hohe Sicherheit. 

Der Teufel steckt oft im Detail

Der Kaufvertrag sollte alle Vereinbarungen lückenlos wiedergeben. Dazu gehören die exakte Bezeichnung des Grundstücks im Grundbuch, eine präzise Beschreibung des Hauses sowie bekannte Mängel. Fehlen Hinweise auf Schäden oder Instandhaltungsrückstände, kann es später schwer werden, Ansprüche durchzusetzen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gilt der Grundsatz: Gekauft wie gesehen. Ersatzansprüche bestehen nur bei arglistiger Täuschung. Besonders relevant sind die Zahlungsmodalitäten: In der Regel erfolgt die Kaufpreiszahlung erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Teilweise wird auch ein sogenanntes Notaranderkonto vereinbart, über das der Kaufpreis treuhänderisch abgewickelt wird. Auch die Lastenfreistellung, also die Löschung bestehender Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers, muss im Vertrag geregelt sein.

Wann ist das Haus mein Eigentum?

Viele Käufer sind überrascht, dass sie trotz Vertragsunterzeichnung und Kaufpreiszahlung nicht sofort Eigentümer des Hauses werden. Juristisch entscheidend ist die Auflassung, also die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang, die vom Notar erklärt und im Grundbuch vollzogen wird. Erst danach gehört die Immobilie offiziell dem neuen Eigentümer. Der Besitzübergang, also das Recht, die Immobilie tatsächlich zu nutzen, wird meist separat im Vertrag geregelt und an die Kaufpreiszahlung gekoppelt.