Gebäude-AfA bei vermieteten Immobilien: Was die tatsächliche Nutzungsdauer aussagt

Ein älteres Haus kann sorgfältig instand gehalten sein, während ein jüngeres Gebäude bereits deutliche Schäden oder Einschränkungen aufweist. Das Baujahr allein sagt deshalb nicht zuverlässig aus, wie lange eine vermietete Immobilie steuerlich noch genutzt werden kann. Für Eigentümer ist es hilfreich, die gesetzlich typisierte Gebäude-Abschreibung von einer möglichen Bewertung der tatsächlichen Nutzungsdauer zu unterscheiden – und zu wissen, welche Nachweise dafür erforderlich sein können.

Gebäude-AfA: typisierte Dauer und tatsächliche Nutzungsdauer

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes grundsätzlich über dessen steuerlich angesetzte Nutzungsdauer. Für Wohngebäude sieht § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) typisierte Sätze vor. Welcher Satz gilt, hängt unter anderem von Fertigstellungszeitpunkt und gesetzlicher Einordnung des Gebäudes ab. Deshalb lässt sich nicht pauschal sagen, jede Immobilie werde über denselben Zeitraum oder mit demselben Prozentsatz abgeschrieben. Grund und Boden sowie der auf ihn entfallende Kostenanteil werden dabei nicht wie das Gebäude abgeschrieben.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen, wenn diese nachgewiesen wird. Eine kürzere Dauer kann zu einer anderen jährlichen AfA führen; sie ergibt sich aber nicht automatisch aus dem Alter des Hauses oder aus dem Wunsch, die Abschreibung zu verändern. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Einschätzung des konkreten Gebäudes. Die steuerliche Einordnung sollte deshalb nicht mit einer bloßen Schätzung oder einer allgemeinen Restnutzungsdauer-Angabe gleichgesetzt werden.

Welche Faktoren die Nutzungsdauer beeinflussen können

Die Nutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Dafür kommen unterschiedliche Umstände in Betracht. Technischer Verschleiß kann sich etwa an tragenden Bauteilen, Dach, Leitungen oder Gebäudetechnik zeigen. Wirtschaftliche Entwertung kann relevant werden, wenn die vorhandene Gebäudesubstanz oder Ausstattung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung beeinträchtigt. Auch rechtliche Nutzungsbeschränkungen können eine Rolle spielen. Welche Aspekte maßgeblich sind, hängt vom Objekt und seiner konkreten Nutzung ab.

Ein einzelner Mangel belegt für sich genommen keine verkürzte Gesamtnutzungsdauer. Eine sanierungsbedürftige Heizung kann beispielsweise erneuerbar sein, ohne dass damit die Nutzbarkeit des gesamten Gebäudes endet. Umgekehrt können mehrere zusammenwirkende Schäden oder Einschränkungen eine andere Bewertung nahelegen. Auch Modernisierungen sind differenziert zu betrachten: Sie können die Nutzbarkeit einzelner Bauteile verbessern, erlauben aber nicht ohne Weiteres eine pauschale Aussage über die Restdauer des Gesamtgebäudes.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschieden, dass Steuerpflichtige grundsätzlich jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode verwenden können. Sie muss Rückschlüsse auf die maßgeblichen Faktoren ermöglichen. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ordnete diese Rechtsprechung in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 aus Sicht der Finanzverwaltung ein und stellte Anforderungen an Gutachten und Sachverständige. Das Schreiben wurde durch ein BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 vollständig aufgehoben. Seine besonderen Nachweisvorgaben gelten seither nicht mehr; maßgeblich ist wieder die BFH-Rechtsprechung.

Was ein steuerlicher Nachweis leisten muss

Ein Nachweis sollte nicht lediglich eine Zahl zur Restnutzungsdauer nennen, sondern erläutern, wie sie für das konkrete Gebäude hergeleitet wurde. Dazu gehört, die maßgeblichen baulichen, wirtschaftlichen und gegebenenfalls rechtlichen Umstände zu erfassen und ihre Bedeutung für die weitere Nutzbarkeit zu begründen. Ein allgemeines Verkehrswertgutachten beantwortet eine andere Frage als die steuerliche Prüfung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Auch Modellansätze der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind nicht ohne Weiteres mit der tatsächlichen Nutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes gleichzusetzen.

Das aufgehobene BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 stellte Anforderungen an die Qualifikation der Sachverständigen und verlangte ein Gutachten, dessen Zweck ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer gerichtet war. Insbesondere die damalige Vorgabe, öffentlich bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige einzusetzen, und der Ausschluss von ImmoWertV-Modellwerten finden keine Anwendung mehr. Nach der BFH-Rechtsprechung können Eigentümer eine im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode wählen. Entscheidend ist, ob der Nachweis Rückschlüsse auf die für das konkrete Gebäude maßgeblichen Faktoren erlaubt und die kürzere Nutzungsdauer nachvollziehbar begründet.

Nutzungsdauer24 bietet Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer an. Für Eigentümer ist bei der Auswahl entscheidend, dass Fragestellung und Inhalt des Gutachtens zur beabsichtigten steuerlichen Verwendung passen. Ein Gutachten ersetzt weder die Prüfung der individuellen Steuererklärung noch garantiert es, dass das Finanzamt eine bestimmte Nutzungsdauer oder daraus folgende AfA anerkennt.

Unterlagen und Fragen für eine fachliche Prüfung

Eine geordnete Dokumentation erleichtert es, den Zustand und die Nutzungsgeschichte einer Immobilie einzuordnen. Vor einer fachlichen Prüfung können Eigentümer vorhandene Unterlagen zusammentragen und offene Punkte notieren. Das ist keine starre gesetzliche Checkliste; welche Informationen benötigt werden, richtet sich nach dem Gebäude und der konkreten Bewertungsfrage.

• Baujahr, Bauunterlagen und vorhandene Pläne, soweit verfügbar;
• Nachweise zu größeren Instandhaltungen, Modernisierungen und erneuerten Bauteilen;
• Dokumentation bekannter Schäden, etwa durch Fotos, Rechnungen oder Prüfberichte;
• Informationen zur aktuellen Nutzung sowie zu bestehenden rechtlichen Einschränkungen;
• frühere Gutachten oder Unterlagen, die den Zustand des Gebäudes beschreiben.

Hilfreich ist außerdem, die Frage präzise zu formulieren: Geht es um den Zustand eines einzelnen Bauteils, um eine Sanierungsentscheidung oder um die steuerliche Nutzungsdauer des Gebäudes? Diese Anliegen können miteinander zusammenhängen, sind aber nicht identisch. Eine Reparaturrechnung dokumentiert etwa eine Maßnahme; sie beweist nicht automatisch, dass sich dadurch die steuerliche Gesamtnutzungsdauer in bestimmter Weise verändert. Die Unterlagen bilden vielmehr eine Grundlage für die fachliche Beurteilung.

Gutachten einordnen und mit der Steuerberatung abstimmen

Ein Gutachten liefert eine fachliche Einschätzung zu einer konkreten Fragestellung. Ob und wie diese Einschätzung steuerlich angesetzt werden kann, ist davon getrennt zu prüfen. Wichtig sind deshalb der Zweck des Gutachtens, die untersuchten Gebäudefaktoren und die Begründung der Schlussfolgerung. Nutzungsdauer24 ist ein Anbieter solcher Gutachten; die konkrete Eignung hängt jedoch stets vom Einzelfall und den Anforderungen der steuerlichen Prüfung ab.

Auch der Zeitpunkt und die Umsetzung in der Steuererklärung verdienen Aufmerksamkeit. Eine Abstimmung mit der Steuerberatung hilft zu klären, welche Unterlagen für die individuelle Situation relevant sind und wie ein Gutachten in die steuerliche Beurteilung einzuordnen ist. Eine mögliche kürzere Nutzungsdauer ist keine automatische Folge eines Gutachtens; ebenso lässt sich daraus keine bestimmte Steuerersparnis versprechen. Maßgeblich bleiben die gesetzlichen Voraussetzungen, die Qualität der Begründung und die Würdigung des konkreten Falls.

Für Vermieter führt der sinnvollste erste Schritt deshalb nicht von einem Baujahr direkt zu einem neuen AfA-Satz. Aussagekräftiger ist eine sorgfältige Betrachtung des Gebäudes: Welche Teile sind abgenutzt, welche Maßnahmen wurden vorgenommen, und gibt es wirtschaftliche oder rechtliche Einschränkungen der Nutzung? Mit dieser Grundlage lassen sich eine fachliche Prüfung und die Abstimmung mit der Steuerberatung gezielter führen. So bleibt die Frage der tatsächlichen Nutzungsdauer von allgemeinen Immobilienbewertungen und bloßen Altersannahmen sauber getrennt.