Immobilien-Teilverkauf: Was ist das und welche Vorteile bringt er?

07.09.2023

Immobilien-Teilverkauf: Was ist das und welche Vorteile bringt er?

Immobilien stellen oft den größten Vermögenswert einer Person dar, und mit der Zeit wächst der Wunsch, dieses Vermögen flexibel nutzen zu können, ohne das geliebte Eigenheim verlassen zu müssen. Der Immobilien-Teilverkauf bietet hier eine innovative Lösung. Durch das Veräußern eines Teils der Immobilie kann man finanzielle Flexibilität gewinnen, während man weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnt und ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht genießt. Dieser Artikel geht näher darauf ein, was den Teilverkauf ausmacht und für wen er sich anbietet.

Foto: RDNE Stock project / pexels.com
Foto: RDNE Stock project / pexels.com
 

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Der Immobilien-Teilverkauf ist ein besonderes Verkaufsmodell, das es Eigentümern ermöglicht, lediglich einen Anteil ihrer Immobilie zu verkaufen, anstatt das gesamte Objekt zu veräußern. Dieses Verfahren erlaubt es, einen bestimmten Prozentsatz des Eigenheims – oft bis zu 50 Prozent – an einen Käufer zu übertragen, während man gleichzeitig im Besitz des restlichen Teils bleibt.

Ein zentraler Aspekt dieses Modells ist, dass der ursprüngliche Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen kann und zudem ein rechtlich verankertes, lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht erhält. Das Nießbrauchrecht des Besitzers wird dabei in dem Grundbuch festgehalten.

Das Modell des Teilverkaufs wird oft von älteren Eigentümern genutzt, die ihre finanzielle Situation verbessern möchten, ohne ihr geliebtes Zuhause aufgeben zu müssen. Es bietet nicht nur sofortige Liquidität, sondern auch die Sicherheit, im gewohnten Umfeld bleiben zu können, und ermöglicht es, von potenziellen zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie zu profitieren.
   

Was ist das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht ist das absolute und nicht vererbliche Recht, einen Nutzen aus einer Sache – wie einer Immobilie – zu ziehen, auch wenn man nicht deren Eigentümer ist. Bei dem Teilverkauf geht ein Teil der Immobilie in den Besitz einer anderen Person über. Die ursprünglichen Eigentümer behalten für diesen Teil aber das Nutzungsrecht.
 
  1. Eigentum und Nutzung sind getrennt: Während das Eigentum an einer Immobilie einem anderen zusteht, hat der Nießbraucher das Recht, die Immobilie zu nutzen. Er kann sie bewohnen oder vermieten.
  2. Unveräußerlichkeit: Das Nießbrauchrecht ist persönlicher Natur und kann daher in der Regel nicht verkauft, übertragen oder vererbt werden. Stirbt der Nießbraucher, erlischt das Recht, und die volle Nutzung der Immobilie fällt an den Eigentümer zurück.
  3. Schutz des Nießbrauchers: Der Eigentümer darf während der Dauer des Nießbrauchrechts keine Handlungen vornehmen, die das Nießbrauchrecht beeinträchtigen oder dessen Ausübung gefährden.
  4. Eintragung im Grundbuch: Damit das Nießbrauchrecht rechtlich bindend und gegenüber Dritten wirksam ist, wird es notariell in das Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. Es stellt sicher, dass zukünftige Käufer oder Gläubiger über das bestehende Nießbrauchrecht informiert sind.


Das Nießbrauchrecht bietet eine Möglichkeit, den Nutzungswert einer Immobilie zu halten, obwohl das Eigentum an der Immobilie abgetreten wird. Es wird oft in familiären Situationen verwendet, beispielsweise wenn Eltern ihren Kindern eine Immobilie überlassen, aber weiterhin darin wohnen möchten, oder wie hier beschrieben im Kontext von Immobilien-Teilverkäufen, um den Verkäufern weiterhin das Wohn- und Nutzungsrecht zu garantieren.

 
Grafik: hausbau.net
Grafik: hausbau.net

Was sind die Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs?

Der Immobilien-Teilverkauf bietet eine Reihe von Vorteilen, die ihn besonders attraktiv für Immobilienbesitzer machen. Hier sind die wichtigsten Vorteile im Detail:
 
  1. Finanzielle Flexibilität: Durch das Freisetzen von Kapital aus dem Teilverkauf der Immobilie erhält man einen finanziellen Spielraum, der für verschiedene Zwecke genutzt werden kann – sei es für dringende Renovierungen, Reisen, Investitionen oder zur Unterstützung von Familienmitgliedern.
  2. Weiterhin im Eigenheim wohnen: Ein herausragendes Merkmal des Teilverkaufs ist die Tatsache, dass man trotz des Verkaufs eines Teils der Immobilie weiterhin in dieser wohnen kann. Das gibt dem Eigentümer Sicherheit und emotionalen Komfort, da er nicht gezwungen ist, sein langjähriges Zuhause aufzugeben.
  3. Sicherheit durch Eintragung des Nießbrauchrechts: Durch den Eintrag des Nießbrauchrechts im Grundbuch bleibt die Nutzung der Immobilie gesichert. Dies bedeutet, dass man die Immobilie weiterhin nach Belieben nutzen, renovieren oder vermieten kann, selbst wenn ein Teil davon verkauft wurde.
  4. Profitieren von einer möglichen Wertsteigerung: Trotz des Verkaufs eines Immobilienanteils bleibt man weiterhin in der Position, von zukünftigen Wertsteigerungen des verbleibenden Anteils der Immobilie als sichere Kapitalanlage zu profitieren. Wenn die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnt, wirkt sich das auch auf den nicht verkauften Anteil positiv aus.
  5. Ggf. weniger finanzielle Belastungen: Wenn man eine Hypothek oder andere Schulden hat, kann der aus dem Teilverkauf gewonnene Betrag dazu beitragen, diese zu reduzieren oder sogar ganz abzubezahlen. Dies kann, je nach Kosten der abzulösenden Zahlungsverpflichtungen, die monatlichen finanziellen Belastungen erheblich verringern.
  6. Planungssicherheit im Alter: Besonders für ältere Menschen bietet der Teilverkauf die Möglichkeit, ihr Vermögen in flüssige Mittel umzuwandeln, ohne ihr gewohntes Umfeld zu verlassen. Dies kann helfen, den Lebensstandard im Ruhestand zu sichern oder unerwartete Kosten wie Pflegekosten zu decken.


Insgesamt bietet der Immobilien-Teilverkauf eine Kombination aus finanzieller Flexibilität und Wohnsicherheit, die in herkömmlichen Verkaufsmodellen schwer zu finden ist. Es ermöglicht Immobilienbesitzern, die Früchte ihrer Investitionen zu genießen, während sie gleichzeitig in ihrer gewohnten Umgebung bleiben.
 

Optionen für die Zukunft

Beim Immobilien-Teilverkauf geht es nicht nur darum, die gegenwärtigen finanziellen Bedürfnisse zu erfüllen, sondern auch darum, Weichen für die Zukunft zu stellen. Der Teilverkauf bietet verschiedene Optionen, die sicherstellen, dass der Verkäufer auch in den kommenden Jahren Flexibilität und Sicherheit hat. Hier sind die wichtigsten Optionen im Detail:
 
  1. Gesamtverkauf der Immobilie: Sollte man sich später entscheiden, die gesamte Immobilie zu verkaufen, sind die Abläufe oft vereinfacht. Einige Anbieter von Teilverkäufen bieten die komplette Abwicklung des späteren Gesamtverkaufs an, ohne zusätzliche Gebühren oder Entgelte zu erheben.
  2. Rückkauf der Immobilie: Es kann Situationen geben, in denen man den zuvor verkauften Immobilienanteil zurückkaufen möchte. Das kann beispielsweise durch veränderte finanzielle Umstände oder familiäre Entwicklungen begründet sein. In vielen Fällen ist dies möglich, und einige Anbieter garantieren sogar ein Erstankaufsrecht.
  3. Sicherheit bei Insolvenz: Einige Teilverkaufsanbieter bieten zusätzliche Sicherheiten für den Fall einer eigenen Insolvenz an. Das bedeutet, dass die Rechte des Verkäufers auch bei finanziellen Schwierigkeiten des Anbieters geschützt sind.
  4. Erbfolge und Weitergabe: Der Teilverkauf beeinflusst auch die Erbfolge. Da nur ein Teil der Immobilie verkauft wird, bleibt der verbleibende Anteil im Besitz des ursprünglichen Eigentümers und kann an Erben weitergegeben werden. Einige Teilverkaufsmodelle sehen sogar ein Erstankaufsrecht für die Erben für den bereits verkauften Immobilienanteil vor.


Zusammenfassend bietet der Immobilien-Teilverkauf nicht nur sofortige finanzielle Vorteile, sondern auch eine Reihe von Optionen und Sicherheiten für die Zukunft. Es ermöglicht den Immobilienbesitzern, strategisch zu planen und ihre Immobilie im Hinblick auf kommende Lebensphasen oder -situationen optimal zu nutzen.
 

Fazit

Der Immobilien-Teilverkauf stellt eine innovative Methode dar, um den Wert einer Immobilie zu monetarisieren, ohne das geliebte Zuhause aufgeben zu müssen. Er ermöglicht es Immobilienbesitzern, sowohl finanzielle Flexibilität als auch Wohnsicherheit zu genießen. Während der Verkäufer von einer sofortigen Liquidität profitiert, gewährleistet das Nießbrauchrecht den weiteren Aufenthalt in der Immobilie und schützt so die emotionalen und praktischen Interessen.

Zusätzlich bieten die verschiedenen Optionen für die Zukunft, wie der potenzielle Rückkauf oder die Weitergabe an Erben, wertvolle Chancen für die Zukunft. Dieses Modell stellt somit eine vorteilhafte Alternative zu traditionellen Immobilienverkäufen dar.

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